實(shí)探中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)：動(dòng)靜之間激發(fā)產(chǎn)業(yè)張力

    本報(bào)記者 昌校宇

    6月份的島城氣溫持續(xù)攀升，擁有“區(qū)港一體”優(yōu)勢(shì)的青島前灣保稅港區(qū)內(nèi)也一片火熱。距其僅0.5公里的青島港（我國(guó)北方第一大港）前灣港區(qū)萬(wàn)噸巨輪云集、集裝箱層層疊疊鋪展向遠(yuǎn)處。2023年，青島港貨物吞吐量突破7億噸，穩(wěn)居全國(guó)第四位，前灣港則承擔(dān)了80%的吞吐量。

    作為首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金普洛斯REIT”）的底層資產(chǎn)之一——普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園（以下簡(jiǎn)稱“普洛斯青島園區(qū)”）就坐落于此，該園區(qū)也是中金普洛斯REIT首批擴(kuò)募資產(chǎn)之一。

    臨近首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市三周年及首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地一周年，《證券日?qǐng)?bào)》記者奔赴青島實(shí)地調(diào)研。在看似靜立的倉(cāng)儲(chǔ)物流園內(nèi)部，資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等各要素都在高效流動(dòng)。這動(dòng)靜之間，暗藏著倉(cāng)儲(chǔ)物流園激發(fā)產(chǎn)業(yè)張力的能量。

    不止于倉(cāng)儲(chǔ)物流

    中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第四次會(huì)議明確，“物流是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的‘筋絡(luò)’，聯(lián)接生產(chǎn)和消費(fèi)、內(nèi)貿(mào)和外貿(mào)”。倉(cāng)儲(chǔ)物流園是物流的必要載體，也是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者近距離觀察到，普洛斯青島園區(qū)正以“筋絡(luò)”之活促實(shí)體經(jīng)濟(jì)之健，不僅為租戶提供一份專屬空間，更是為產(chǎn)業(yè)積蓄發(fā)展增添新動(dòng)能。

    這一點(diǎn)在記者與園區(qū)的租戶之一，某大宗物流企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人李先生的交流中就有體現(xiàn)。李先生所在的公司是一家以清關(guān)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、運(yùn)輸為主業(yè)的大型國(guó)際物流企業(yè)，據(jù)他介紹，公司已租用園區(qū)的倉(cāng)庫(kù)6年有余，記者走訪的倉(cāng)庫(kù)內(nèi)目前存放了2萬(wàn)噸橡膠。雙方之所以能達(dá)成長(zhǎng)期穩(wěn)定合作，正是因?yàn)楣究粗袌@區(qū)優(yōu)越的地理位置及其高標(biāo)倉(cāng)的配置、管理質(zhì)效。

    李先生進(jìn)一步解釋：“青島港是全國(guó)最大的橡膠和紙漿的進(jìn)口口岸，大宗貨物存儲(chǔ)一直是相關(guān)企業(yè)的‘硬需求’，而普洛斯青島園區(qū)臨近青島港，可大大降低公司進(jìn)口業(yè)務(wù)所需的短駁運(yùn)輸成本。同時(shí)，不同于常規(guī)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)3.0噸/平方米的承重設(shè)計(jì)，園區(qū)二期倉(cāng)庫(kù)地面使用荷載為5.0噸/平方米，可更好地適應(yīng)橡膠、紙漿等大堆載租戶的實(shí)際需求，確保了地坪質(zhì)量的穩(wěn)定和堆垛時(shí)的安全。此外，園區(qū)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)設(shè)施不僅滿足公司的期貨交割庫(kù)和分類監(jiān)管庫(kù)的硬件條件，也能為公司在高標(biāo)業(yè)務(wù)中鎖定新增訂單增加砝碼。”

    普洛斯青島園區(qū)與租戶已然不是簡(jiǎn)單的甲、乙方租賃關(guān)系，而是轉(zhuǎn)換為持久、互惠的商業(yè)伙伴關(guān)系。

    該園區(qū)的獨(dú)特軟硬件優(yōu)勢(shì)，同樣吸引了一家主營(yíng)化妝品的跨境電商企業(yè)入駐。記者走進(jìn)貨倉(cāng)，映入眼簾的便是貨架上擺放的各類知名美妝品牌的化妝品。倉(cāng)內(nèi)員工表示：“公司主要做跨境電商保稅進(jìn)口備貨，承接淘寶、天貓國(guó)際、拼多多、抖音、小紅書(shū)等平臺(tái)的業(yè)務(wù)，自2020年入駐園區(qū)后，公司以倉(cāng)為店，開(kāi)展直播帶貨。庫(kù)內(nèi)10.5米的層高，既能滿足公司擺放8米的高位貨架，又對(duì)直播的呈現(xiàn)效果、視覺(jué)感受，甚至是訂單量的轉(zhuǎn)化幫助極大。在倉(cāng)播的領(lǐng)域里，公司曾做到單場(chǎng)直播銷售額過(guò)億元，創(chuàng)下全國(guó)保稅倉(cāng)直播帶貨規(guī)模第一名，至今仍保持該記錄。”

    記者探訪時(shí)恰逢“618”大促期間，數(shù)十余人正在倉(cāng)庫(kù)一隅緊張有序地對(duì)即將快遞發(fā)出的化妝品進(jìn)行貼碼和打包，另有部分人員快速穿梭于貨架間揀貨。上述員工介紹：“現(xiàn)在韓國(guó)進(jìn)口化妝品的船期基本可實(shí)現(xiàn)‘次日達(dá)’，普洛斯青島園區(qū)的區(qū)位條件能促使貨物到港當(dāng)天即入庫(kù)，保障了公司供應(yīng)的及時(shí)性，對(duì)直播訂單量也有拉動(dòng)作用。”

    無(wú)論是降低成本還是訂單增長(zhǎng)，都從側(cè)面反映出租戶既有需求又有支付能力。這些或許并不會(huì)直觀體現(xiàn)于中金普洛斯REIT的財(cái)務(wù)報(bào)表中，但確是其底層資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的生動(dòng)注解。畢竟，中金普洛斯REIT的現(xiàn)金流，來(lái)源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，租戶運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目出租率和租金水平的穩(wěn)定性便有了保障。

    普洛斯是中金普洛斯REIT原始權(quán)益人兼外部管理機(jī)構(gòu)，普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)租金及管理費(fèi)來(lái)源合理分散，目前有效市場(chǎng)化租戶合計(jì)近80個(gè)，租戶行業(yè)多元化、集中度低、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。同時(shí)，租戶租賃時(shí)限以中長(zhǎng)期為主。”

    不止于雙首批

    2024年6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來(lái)三周歲生日。三年來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)產(chǎn)品種類擴(kuò)容、資產(chǎn)標(biāo)的擴(kuò)募，由試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)行新階段，實(shí)現(xiàn)了量的不斷增長(zhǎng)和質(zhì)的持續(xù)提升。中金普洛斯REIT既是見(jiàn)證者，也是“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批公募REITs的實(shí)踐者。

    記者在調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)了解到，與前述企業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流園的彼此成就相似，資本市場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)物流園的雙向奔赴更是一種必然。與公募REITs市場(chǎng)發(fā)展一路同行的趙明琪頗有感觸地說(shuō)：“普洛斯始終堅(jiān)持‘重倉(cāng)’中國(guó)，2023年普洛斯及其管理基金對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的新增資本金達(dá)30.3億美元，公募REITs為普洛斯提供了很好的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與資本循環(huán)的平臺(tái)，繼而推動(dòng)形成更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。”

    據(jù)趙明琪介紹，目前，中金普洛斯REIT首發(fā)凈回收資金的全部投資已完成；擴(kuò)募回收資金也正按計(jì)劃進(jìn)行投資。這在拓展普洛斯資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)布局的同時(shí)，也有力地助力了全國(guó)性和區(qū)域性企業(yè)客戶的發(fā)展。

    在全市場(chǎng)已上市的36只公募REITs中，中金普洛斯REIT還有一個(gè)標(biāo)志性特點(diǎn)——底層資產(chǎn)數(shù)量最多且分布區(qū)域較為分散。這看似分散的背后，實(shí)為中金普洛斯REIT深度融入重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的邏輯。

    趙明琪介紹：“目前，中金普洛斯REIT持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)數(shù)量達(dá)10個(gè)，所在區(qū)域覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，可租賃面積約116萬(wàn)平方米，10個(gè)園區(qū)的平均出租率維持在近90%左右。同時(shí)，更多具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力與成長(zhǎng)潛力的資產(chǎn)納入中金普洛斯REIT，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。”

    談及上市三年來(lái)的表現(xiàn)，中金普洛斯REIT基金經(jīng)理劉立宇用兩個(gè)字概括——“穩(wěn)健”。他表示：“截至目前，中金普洛斯REIT共發(fā)布11次季報(bào)，各季度可供分配金額均超出招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)目標(biāo)。”

    基于高效穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)，中金普洛斯REIT持續(xù)用穩(wěn)定分紅回饋投資者。據(jù)劉立宇介紹，自中金普洛斯REIT上市以來(lái)，已先后為投資者分紅7次，累計(jì)分紅金額約7.67億元，分紅比例約占產(chǎn)品可供分配金額的100%。

    日前發(fā)布的新“國(guó)九條”高度重視REITs市場(chǎng)制度建設(shè)，監(jiān)管部門(mén)也于年內(nèi)多次表態(tài)支持符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs。

    對(duì)于三周歲的公募REITs市場(chǎng)而言，藍(lán)圖已經(jīng)繪就，路徑清晰。對(duì)于中金普洛斯REIT來(lái)說(shuō)，不止于“雙首批”是記者此次調(diào)研最大的感受。趙明琪表示：“普洛斯擁有充足的儲(chǔ)備資產(chǎn)，未來(lái)將在充分總結(jié)首次擴(kuò)募實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)向中金普洛斯REIT注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大資產(chǎn)包體量。”而這既是原始權(quán)益人對(duì)中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)管理水平持續(xù)提升的承諾，也是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健向好的期待。