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房地產市場企穩回升需強化因城施策

2024-02-03 00:14  來源:證券日報 

    王麗新

    短短幾天內,蘇州全域取消限購、上海放松環外(崇明區除外)非滬籍單身人士限購、廣州放開120平方米以上住房限購、房地產項目“白名單”第一筆貸款在南寧市落地,成百上千個房地產項目“白名單”推送至銀行……開年以來,因城施策已遍地開花,利好新政接踵而至。

    從近期樓市政策來看,高能級城市進一步放寬或解除限購,多地房地產融資協調機制快速運轉,表明支持房企銷售端和融資端的力度均在加大。若能確保紓困政策執行到位,扎實推進因城施策、因企施策,乃至因項目施策,防風險與穩預期雙管齊下,房地產市場有望企穩回升。

    首先,一線城市進一步放松限購,有望提升市場活躍度。廣州、上海此次率先探路,降低購房門檻,釋放更多購房資格,是因地制宜地激活改善性需求和剛需的有力舉措。堅持因城施策、一城一策,乃至一區一策,充分賦予城市房地產調控自主權,將極大地利好區域市場企穩回升,進而發揮由點到面的傳導作用。

    接下來,一線城市優化樓市政策有望進一步強化,部分二線城市也有可能加入全面取消限購陣營。因需、因區優化限購新政的范圍將持續擴大,雖在具體工具選擇上或有差異,但對市場預期均有積極引導作用。一方面,區域市場的企穩回升將有利于房企回籠資金,經營回歸正軌,減緩出險房企二次債務違約,甚至退市風險;另一方面,銷售回款增厚有望加快項目施工進度,切實推動“保交樓”,同時,亦有助于房企擴表投資拿地意愿,形成良性循環。

    其次,房地產融資協調機制快速運轉,重點城市首批房地產項目“白名單”陸續落地,有利于加快盤活資產和風險出清進程。近日,住建部和國家金融監督管理總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》,明確要建立城市房地產融資協調機制。從發布通知到首批融資支持“白名單”項目落地,歷時不足1個月,推進節奏之快,較為少見。

    更為重要的是,與過往相比,本次融資支持是由企業轉到項目,對集團公司債務風險和項目公司開發運營風險進行有效區分,可以避免金融機構對債務違約房企旗下所有項目搞“一刀切”。從實操層面而言,有兩類項目可納入“白名單”:一是正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目;二是開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目。如此一來,出險房企旗下部分項目有望進入“白名單”,與公司總部的信用風險做一定程度的切割,讓項目融資??顚S?。一旦房地產項目融資支持落地規模越來越大,開發鏈條就有希望重新轉動起來。

    第三,仍需多措并舉確保“保交樓”工作扎實推進。收到“白名單”后,如何開展“風險管理”是金融機構和各地相關部門需要重點考量的問題,要確保錢用在刀刃上,用在最合適的項目上,更要確保信貸資金封閉運行,不出現資金抽調、抽逃,才能進一步切實推進“保交樓”工作。

    當然,僅僅靠給予房地產項目“白名單”融資支持,并不能全面解決“保交樓”問題。“保交樓”是復雜工程,各地各個項目情況不盡相同。接下來,各地相關主體仍需壓實責任,多管齊下,通過政策性銀行專項借款撬動、資產管理公司盤活、商業銀行配套貸款跟進等多種手段因項目施策,精準發力“保交樓”,提升市場對期房交易的信心,進而穩定房地產市場。

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