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住房“以舊換新”實(shí)踐的三點(diǎn)思考

2024-06-28 23:29  來(lái)源:證券日報 

    王麗新

    住房“以舊換新”被視為打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫存的重要方式。連日來(lái),實(shí)施住房“以舊換新”政策的城市不斷擴容。據中指研究院監測,截至6月28日,全國已有超88城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

    在筆者看來(lái),在政策落實(shí)過(guò)程中,力爭牽一線(xiàn)而動(dòng)全局,破除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構與換房人三方壁壘,暢通“舊房難賣(mài)導致新房難買(mǎi)”僵局,以“小細節”撬動(dòng)大市場(chǎng),至關(guān)重要。

    首先,多方聯(lián)動(dòng)盤(pán)活二手存量市場(chǎng),摸底“去舊”需求,激發(fā)換新動(dòng)力。住房“以舊換新”政策能否達到預期目標,關(guān)鍵在于能否更大范圍地滿(mǎn)足群眾“賣(mài)舊買(mǎi)新”需求,其中,老房子、小房子、老舊城區非學(xué)區房等房型業(yè)主換新動(dòng)力更足。

    完成一單住房“以舊換新”交易,中介機構可發(fā)揮重要作用,多部門(mén)及開(kāi)發(fā)商聯(lián)動(dòng)推進(jìn)是必要手段,也是加速器。一是要鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構委托出售、租賃舊房,甚至收購處置舊房,尤其支持國資平臺收購舊房用作保租房、人才房或者租賃運營(yíng);二是讓更多熟知城市或者單個(gè)區域市場(chǎng)及掛牌房源的中介機構參與進(jìn)來(lái),有利于提高“賣(mài)舊買(mǎi)新”需求匹配度,縮短交易周期,同時(shí)考慮在中介費用方面給予市場(chǎng)標準八折以上優(yōu)惠;三是開(kāi)發(fā)商要承諾買(mǎi)房人在較長(cháng)期限內無(wú)理由退房及不承擔違約責任,為其提供換新無(wú)憂(yōu)安全保障;四是金融機構、財稅、家裝企業(yè)以及房地產(chǎn)評估機構等,給予“帶押過(guò)戶(hù)”交易方購房首付比例、契稅及增值稅、裝修及房屋價(jià)格評估費等各項優(yōu)惠措施加持,全方位激發(fā)換新動(dòng)能。

    其次,擴大住房“選新”覆蓋范圍,讓更多開(kāi)發(fā)商旗下更多新房項目參與進(jìn)來(lái),以好房子驅動(dòng)銷(xiāo)售。住房“以舊換新”關(guān)鍵性特征是“賣(mài)舊買(mǎi)新”,是針對改善性需求精準施策,這意味著(zhù)要想順利換新,有四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題必須重視。

    一是,要拿出好房子才能滿(mǎn)足改善性需求。對開(kāi)發(fā)商而言,不能把“以舊換新”當作去庫存、去尾貨的機會(huì ),需注意,購房者要買(mǎi)的新房是能改善居住品質(zhì)的好房子。二是,要擴大新房選擇范圍,力爭憑借“房票”(住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換)可跨區域流通換新。畢竟,新房選擇范圍小,購房人的參與意愿就不強,換新受阻,會(huì )使得賣(mài)舊房動(dòng)力不足。三是,要平衡“賣(mài)舊買(mǎi)新”兩端新舊房源價(jià)格差距,降低換房門(mén)檻。換言之,若舊房售賣(mài)的價(jià)格過(guò)低,買(mǎi)新房的價(jià)格過(guò)高,相應的價(jià)格差和貸款可能會(huì )影響購房人的換房意愿。四是,要甄選開(kāi)發(fā)商品牌及信用資質(zhì),做好入選新房項目自身財務(wù)、品質(zhì)等盡調工作,消除逾期交房、購房資金退還難保障等風(fēng)險。

    再次,暢通“以舊換新”置換鏈條,需因城施策動(dòng)態(tài)調整實(shí)施細則,以“小細節”持續撬動(dòng)大市場(chǎng)。當前,住房“以舊換新”尚處在探索時(shí)期,但政策實(shí)施力度和廣度已邁向新階段,多個(gè)城市樓市聯(lián)動(dòng)交易活躍度提升,政策效果初步顯現。接下來(lái),如何持續深化住房“以舊換新”并不斷創(chuàng )新,是對有關(guān)部門(mén)及各地的考驗。

    在筆者看來(lái),各地需針對交易痛點(diǎn)于細節處做文章,切忌僵化照搬大城市“以舊換新”模式,要因城施策動(dòng)態(tài)完善和調整實(shí)施細則,為房地產(chǎn)交易創(chuàng )造更為友好的環(huán)境。比如,有的城市將原來(lái)的一套存量房只能置換一套新房,調整為最多允許三套房源置換一套新房。再比如,有的城市首創(chuàng )“舊轉保”模式,即國資企業(yè)統租存量房源用于保障性住房運營(yíng),并不買(mǎi)斷舊房所有權,而是一次性支付5年至10年的租金。

    總體來(lái)看,于當前樓市而言,住房“以舊換新”不應該是曇花一現,需發(fā)揮持續性作用,在實(shí)踐中跑出助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。

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